POR QUE LAS MODIFICACIONES NO SIRVEN

Recién salieron las estadísticas del gobierno acerca del programa HAMP (Making Home Affordable Plan) conocido por muchos como el Obama Plan. Los resultados son pésimos. De más de un millón de familias que se han inscrito en el programa y han comenzado de hacer los pagos de prueba, menos que el 10% se han convertido en una modificación permanente. Como abogado, he visto muchos clientes en los últimos meses que lleguen a mi oficina después de escuchar muchas promesas del banco. Cuando llama el banco ellos dicen que “están allí para ayudarte…” Pero después de enviar el mismo documento al mis número de fax varias veces y oír por la quinta vez en un mes que “estamos haciendo el trámite de su modificación, pronto le haremos saber…” la gente llega a un punto que ya no cree lo que dicen.

Es obvio que los bancos no están haciendo un esfuerzo verdadero para modificar las hipotecas. Lo que yo quiero hacer como el abogado representando mis clientes es obligarles al banco de cumplir sus promesas. Si la persona fue prometida una modificación y en base de esa promesa la persona envió dinero al banco, nosotros estamos de la opinión de se ha hecho un nuevo contrato oral o una modificación del contrato que ya existía y que la persona tiene derechos. Si es necesario, tomaremos una declaración juramentada del dueño de casa para utilizar las promesas del banco como evidencia y si es necesario, pedirle al juez del caso que ponga un orden judicial obligando el banco de entregar las grabaciones de las conversaciones entre el banco y el propietario. El dueño de casa que no pelea por sus derechos, deja de ser dueño de casa muy pronto.

La verdadera razón que estas modificaciones no funcionan es porque los bancos que prestan el servicio de administrar la hipoteca (es decir, mandar el estado de cuenta y cobrar) no es el dueño del préstamo. Hay otros inversionistas como Fannie Mae, Freddie Mac y bancos de inversión de Wall Street que prefieren hacer foreclosures que trabajan para ayudar la gente.

Que es Mediation o Mediacion?

Recién en el mes de diciembre del 2010, la Corte Suprema del Estado de Florida dictó un nuevo orden administrativo sobre los casos de foreclosure en Florida. Según este orden, todas las cortes locales en todos los condados deben implementar un nuevo sistema de “mediación” o mediation en inglés. La mediación es un proceso en se reúnen donde el propietario y su abogado (si lo tiene), el abogado del banco, un representante del banco (que normalmente aparece por teléfono) y un “mediador” o mediator. El mediador es un abogado que hace el papel de árbitro. No fue fallar en caso ni obligar a las partes de llegar a un acuerdo, pero su objetivo es facilitar un dialogo para ayudar los dos lados de llegar a un acuerdo.

El proceso es lejos de perfecto, y muchas veces los bancos no realmente ponen una oferta concreta que realmente puede resolver el caso, sino proponen que el propietario haga unos pagos de prueba. Dicen que su intención es asegurarse que el dueño de la casa tiene suficiente ingresos para poder realizar los pagos. Sin embargo, quieren que el propietario hace estos pagos sin ningún compromiso por parte del banco para garantizarle una modificación permanente.

Lo que sí me gusta de la mediación es que es un programa administrado por la corte. Eso quiere decir si banco no juega por las reglas, o no cumple con sus promesas, yo como el abogado del dueño de casa, puedo ir al juez y hacer una queja formal. En mi opinión, esto pone más presión a los bancos de hacer las cosas correctamente.

POR QUE HAY QUE TENER CUIDADO CON UN “SHORT SALE”

Hoy en día hay muchas personas que toman la decisión de no quedarse con una propiedad que compraron o refinanciaron durante el boom de bienes raíces hace unos años. Los valores de las propiedades se han bajado muchísimo en los últimos dos años, haciendo una venta que satisfaga el mortgage casi imposible. Millones de personas han visto sus ingresos afectados por la crisis económica. Gastos de mantención como reparaciones o pagar los mensualidades de una asociación o condominio pueden llevar un propietario a la quiebra si un inquilino deja de pagar el arriendo.

Algunas personas buscan una salida de este problema a través de un “short sale” o venta corta, en donde el banco acepta una venta por menos del valor total de la deuda. Normalmente las personas ven esto como una salvación que resuelve el problema. Pero hay dos puntos de peligro que uno debe tener en cuenta.

Primero, las personas que ponen sus casas en venta para un short sale lo hacen con la expectativa que la aprobación del banco significa que le van a perdonar cualquier diferencia entre el precio de la venta y la deuda de la hipoteca, pero no es siempre así. Cuando un recibe un préstamo para comprar una propiedad, uno firma dos documentos. Primero, se firma un “mortgage” o hipoteca. Luego se firma un “promissory note” o pagaré. Estos dos documentos son distintos. El mortgage pone un “lien” o gravamen en la propiedad, lo cual permite el banco de tomar el título legal de la propiedad en el caso de no pagar la deuda. El pagaré, en cambio, crea una obligación personal por parte de la deudor de repagar el total de la deuda. Un pagará legalmente tiene muchas de las características de un cheque. Se puede endorsar y transferir entre bancos. También un pagaré requiere que se presenta el documento original para tener validez legal.

La diferencia importante entre esto documentos en el contexto de un short sale es que muchas veces la letra pequeña de una carta del banco aprobando un short sale tiene lenguaje que quita el lien o mortgage de la propiedad para permitir la venta, pero no satisface el pagaré o la deuda personal con el deudor. Es decir, un banco podría permitir que se cierre un short sale, y banco tendría el derecho de cobrar (tal vez hasta años después!) la diferencia. Como se resuelve este asunto?, primero es de tremenda importancia que un abogado de defensa de foreclosure analiza a la carta del banco aprobando el short sale al momento de recibirla. Se puede negociar con el banco y si el banco no está dispuesto de dar un paz y salvo (es decir, pactar que el short sale satisface la deuda), yo recomiendo a mis clientes de no cerrar la transacción de la venta. Este problema puede ser más grave cuando hay dos mortgages o un mortgage y una línea de crédito.

El otro problema con un short sale es relacionado con los impuestos y el IRS. El perdonar una deuda es visto por el IRS como un ingreso realizado por el propietario. Hay una ley que excluye las residencias personales de esto, pero no para las propiedades de inversión. Aunque esto puede aparecer absurdo cuando un tiene tantos problemas financieros, es muy importante que una persona hable con un contador o abogado de impuestos antes de cerrar cualquier short sale.
El propósito de este comentario no es para decirles a las personas que no deben considerar la opción de un short sale como una salida del problema de un mortgage que no pueden seguir pagando. Al contrario, un short sale puede ser una excelente salida, SI LO HACES BIEN. Es muy importante asesorarse bien. Los costos de consultar con un abogado y contador sobre un short sale no son nada comparados con el riesgo de ser presentado después con una cobranza de miles y miles de dólares por un banco o el IRS.

Bienvenidos

Mi nombre es Thomas Willis. Soy un abogado civil basado en la ciudad de Miami en los Estados Unidos. La mayoría de mi práctica de derecho se enfoca en defender los dueños de casa contra los embargos, o "foreclosure" como los llaman aqui en los Estados Unidos. Soy miembro del gremio de abogados de Florida (Florida Bar), y gremio federal del districto sureño de Florida y miembro de una organización que se llama "NACA." NACA es la Asociación nacional de abogados del consumidor (National Association of Consumer Advocates).

Cuando esta crisis de vivienda empezó a tocar fuerte aqui en la Florida y yo empecé a representar los dueños de casa, no me imaginaba la magnitud de la situación. Después de una cantidad enorme de tiempo investigando las raices del problema, lo que descubrí fue escalofriante. El sistema bancario de este país, con la colaboración de ambos partidos políticos, ha completamente abusado del público norteamericano. El fraude comenzó con los bancos pagando enormes comisiones a los mortgage brokers para vender mortgages o hipotecas que ellos sabían que la gente no podría pagar cuando se ajustara la tasa de interés y los vendían en base de valores de propiedades que sabían que era valores inflados. Y después de vender esa basura al pueblo, convertieron esos mortgages en unos instrumentos de inversión que se llama Mortgage-Backed Securities, que son un tipo de producto de inversión bursátil. Entonces los bancos vendieron la misma basura en forma de inversión a otros inversionistas y fondos de pensión. Y como sabemos que ellos tenían el conocimiento de lo que hacían?... porque los bancos sacaron tremendas pólizas de seguros sobre sus inversiones, basicamente apostando que las hipotecas iban a fracasar. Por lo tanto cuando yo escucho alguien hablando en las noticias financieras sobre las "personas irresponsables que sacaron hipotecas que no podían pagar" me pongo furioso porque me acuerdo del fraude masivo y los abusos de Wall Street.

Pero gracias a Dios en este país sí tenemos el derecho de poner nuestras defensas en la corte. Mis clientes son personas que digan, "¡NO!" a los politicos y banqueros corruptos y deciden luchar por sus derechos y sus casas. Es para aquellas personas que trabajo día y noche.

Thomas Willis, Esq.