Monday, August 10, 2009

POR QUE HAY QUE TENER CUIDADO CON UN “SHORT SALE”

Hoy en día hay muchas personas que toman la decisión de no quedarse con una propiedad que compraron o refinanciaron durante el boom de bienes raíces hace unos años. Los valores de las propiedades se han bajado muchísimo en los últimos dos años, haciendo una venta que satisfaga el mortgage casi imposible. Millones de personas han visto sus ingresos afectados por la crisis económica. Gastos de mantención como reparaciones o pagar los mensualidades de una asociación o condominio pueden llevar un propietario a la quiebra si un inquilino deja de pagar el arriendo.

Algunas personas buscan una salida de este problema a través de un “short sale” o venta corta, en donde el banco acepta una venta por menos del valor total de la deuda. Normalmente las personas ven esto como una salvación que resuelve el problema. Pero hay dos puntos de peligro que uno debe tener en cuenta.

Primero, las personas que ponen sus casas en venta para un short sale lo hacen con la expectativa que la aprobación del banco significa que le van a perdonar cualquier diferencia entre el precio de la venta y la deuda de la hipoteca, pero no es siempre así. Cuando un recibe un préstamo para comprar una propiedad, uno firma dos documentos. Primero, se firma un “mortgage” o hipoteca. Luego se firma un “promissory note” o pagaré. Estos dos documentos son distintos. El mortgage pone un “lien” o gravamen en la propiedad, lo cual permite el banco de tomar el título legal de la propiedad en el caso de no pagar la deuda. El pagaré, en cambio, crea una obligación personal por parte de la deudor de repagar el total de la deuda. Un pagará legalmente tiene muchas de las características de un cheque. Se puede endorsar y transferir entre bancos. También un pagaré requiere que se presenta el documento original para tener validez legal.

La diferencia importante entre esto documentos en el contexto de un short sale es que muchas veces la letra pequeña de una carta del banco aprobando un short sale tiene lenguaje que quita el lien o mortgage de la propiedad para permitir la venta, pero no satisface el pagaré o la deuda personal con el deudor. Es decir, un banco podría permitir que se cierre un short sale, y banco tendría el derecho de cobrar (tal vez hasta años después!) la diferencia. Como se resuelve este asunto?, primero es de tremenda importancia que un abogado de defensa de foreclosure analiza a la carta del banco aprobando el short sale al momento de recibirla. Se puede negociar con el banco y si el banco no está dispuesto de dar un paz y salvo (es decir, pactar que el short sale satisface la deuda), yo recomiendo a mis clientes de no cerrar la transacción de la venta. Este problema puede ser más grave cuando hay dos mortgages o un mortgage y una línea de crédito.

El otro problema con un short sale es relacionado con los impuestos y el IRS. El perdonar una deuda es visto por el IRS como un ingreso realizado por el propietario. Hay una ley que excluye las residencias personales de esto, pero no para las propiedades de inversión. Aunque esto puede aparecer absurdo cuando un tiene tantos problemas financieros, es muy importante que una persona hable con un contador o abogado de impuestos antes de cerrar cualquier short sale.
El propósito de este comentario no es para decirles a las personas que no deben considerar la opción de un short sale como una salida del problema de un mortgage que no pueden seguir pagando. Al contrario, un short sale puede ser una excelente salida, SI LO HACES BIEN. Es muy importante asesorarse bien. Los costos de consultar con un abogado y contador sobre un short sale no son nada comparados con el riesgo de ser presentado después con una cobranza de miles y miles de dólares por un banco o el IRS.

No comments:

Post a Comment

Post a Comment